Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate sulle novità in materia di locazioni brevi
Il passaggio dell’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi dal 21% al 26% non è ancorato alla data di stipula del contratto, ma al periodo di imputazione del canone. Infatti, la nuova aliquota del 26% trova applicazione ai redditi maturati da tale data, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni (per i redditi fondiari).
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10.
Il documento fornisce indicazioni sulle novità introdotte in materia di locazioni brevi dalla legge di bilancio 2024 che riguardano non solo l’aumento della tassa piatta, ma anche gli obblighi in capo agli intermediari non residenti.
L’Agenzia ricorda che i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. Si tratta – spiega la circolare – di contratti non riconducibili a uno specifico schema contrattuale, bensì fattispecie connotate da particolari caratteristiche in relazione a durata (massimo 30 giorni), soggetti coinvolti (persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’impresa), oggetto (fabbricati abitativi) e finalità (soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche).
Per quanto riguarda i profili soggettivi, l’Agenzia ricorda che il regime delle locazioni brevi è riservato alle persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa.
Inoltre, esiste una presunzione legale, per effetto della quale, in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti nel periodo di imposta, l’attività si presume (senza possibilità di prova contraria) esercitata nell’esercizio dell’impresa e non è, quindi, possibile applicare la disciplina delle locazioni brevi.
La riconducibilità alla “locazione breve” consente di applicare la cedolare secca: fino al 31 dicembre 2023, essa si applicava alle locazioni brevi esclusivamente con l’aliquota del 21%, ma l’art. 1 comma 63 della L. 213/2023 ha modificato l’assetto, prevedendo:
– un generale innalzamento dell’aliquota della cedolare applicabile alle locazioni brevi, che passa al 26%;
– la possibilità di applicare ancora l’aliquota del 21% “relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente”.
L’Agenzia ricorda che la L. 213/2023 è entrata in vigore il 1° gennaio 2024 e che non è stata prevista una decorrenza particolare per la disposizione sulle locazioni brevi; per questo motivo – afferma la circolare – la nuova aliquota del 26% (salva la deroga per un immobile) si applicherà ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni.
